Pour acquérir, vendre, partager un ou des biens immobiliers, déclarer votre ISF, vous devez déterminer avec précision la "Valeur Vénale" du ou des biens en question.

Valeur vénale

C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur.
Un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché.
Que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai.
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate.
L'absence de facteurs de convenance personnelle.

La valeur vénale dépend de 3 facteurs

1) Facteurs relatifs à l’environnement
La situation sur le territoire.
L’appréciation de l’environnement pouvant générer une plus ou moins value de votre bien.
Que dire de la vue, des contraintes sonores, de différentes nuisances, d’une évolution prévisible de facteurs urbains ou environnementaux, de l’appréciation favorable ou non de tels ou tels quartiers.
Détermination du coefficient environnemental.

2) Facteurs relatifs à la construction
les dimensions du terrain et du bâti (SDPHO),
la qualité des matériaux et la vétusté relative du bâtiment,
la qualité architecturale, les équipements,
les servitudes passives ou actives,
la requalification possible à un usage différent …
l’évaluation des coûts de travaux nécessaires pour un usage normal du bâtiment.
Détermination du coefficient de vétusté.

3) Facteurs relatifs à la dimension économique
la valeur locative possible et sa correspondance avec une valeur vénale,
la valeur locative après une transformation et sa nouvelle correspondance avec une valeur vénale,
la recherche d’une rentabilité réelle en se projetant sur plusieurs années en prenant en compte l’évolution du bâtiment, de son entretien et des frais afférents.
Détermination du taux de capitalisation.